Rendere redditizio un immobile da investimento: il modello di sfruttamento turistico

Come trasformare un immobile in una fonte di reddito stabile

Rendere redditizio un immobile da investimento: il modello di sfruttamento turistico

Come trasformare un immobile in una fonte di reddito stabile

Quando un cliente ci presenta un'opportunità di investimento sulla Costa del Sol con l'intento di generare profitti, una delle prime discussioni che intraprendiamo riguarda il modello operativo. La scelta tra affitti a lungo termine, affitti per vacanze o un modello ibrido determina la redditività prevista, la gestione quotidiana e le implicazioni fiscali dell'investimento. Non esiste un modello intrinsecamente migliore di un altro; esiste un modello adatto a ogni tipologia di immobile e a ogni profilo di investitore.

Gli affitti turistici, regolamentati in Andalusia come strutture ricettive turistiche (VFT), offrono i rendimenti lordi più elevati sul mercato se gestiti correttamente. Un immobile ben posizionato e ben gestito a Marbella, Estepona o Mijas Costa può raggiungere un rendimento lordo annuo compreso tra il 5% e il 7,5%. La variabile chiave è il tasso di occupazione, che a sua volta dipende da tre fattori: posizione, qualità dell'immobile e modello di gestione.

La normativa andalusa per gli affitti turistici prevede l'iscrizione al Registro del Turismo, il rispetto di requisiti tecnici minimi (accesso Wi-Fi, aria condizionata, dotazioni di base), un cartello identificativo ben visibile e l'adesione al regolamento condominiale. L'attività è legale, sicura e compatibile con una rendita da locazione professionale, ma richiede una gestione rigorosa che pochi proprietari sono in grado di gestire direttamente.

È qui che entra in gioco il modello Marevo. Offriamo ai nostri clienti investitori un servizio di gestione completo che si occupa di tutte le operazioni: registrazione e manutenzione del registro VFT (Vacation Rental Property), creazione di annunci multilingue su Airbnb, Booking.com, Vrbo e sulle nostre piattaforme, gestione delle prenotazioni, comunicazione con gli ospiti, check-in personalizzato, servizi di pulizia e rifornimento, manutenzione tecnica, gestione fiscale e liquidazioni trimestrali. Il proprietario riceve un report mensile chiaro e l'immobile viene gestito come un bene professionalmente amministrato.

I numeri sono interessanti se gestiti correttamente. Una villa con tre camere da letto a Nueva Andalucía, con un prezzo di acquisto di 1,5 milioni di euro, può generare un reddito lordo annuo compreso tra 80.000 e 120.000 euro con un tasso di occupazione adeguato. Dopo aver dedotto le spese di gestione, le spese condominiali, le utenze, l'imposta sulla proprietà e la manutenzione, il rendimento netto si attesta tra il 4% e il 6%. A questo va aggiunto l'apprezzamento del valore dell'immobile, che sulla Costa del Sol si è attestato in media intorno al 4% annuo nell'ultimo decennio.

Il regime fiscale è ragionevole. Il reddito è soggetto all'imposta sul reddito per i non residenti (IRNR) o all'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF) per i residenti, con deduzioni per le spese. La struttura aziendale – ditta individuale o società – dipende dal volume d'affari e dalle circostanze personali del cliente, e la decisione viene presa con la consulenza di un esperto fiscale. Per transazioni di maggiore entità, una holding potrebbe risultare più efficiente dal punto di vista fiscale.

Gli affitti a lungo termine rappresentano la soluzione ideale per chi privilegia la stabilità rispetto alla redditività. I rendimenti lordi variano dal 3% al 4,5%, ma la gestione è più semplice e i rischi legati a inquilini problematici sono inferiori. Consigliamo questo modello agli investitori che cercano un reddito prevedibile senza costi operativi, o per immobili la cui posizione o tipologia li rende inadatti agli affitti turistici.

Noi di Marevo lavoriamo con entrambi i modelli con lo stesso rigore. La chiave è allineare la strategia agli obiettivi del cliente ed eseguire le operazioni in modo professionale. Un immobile gestito male compromette la redditività. Un immobile ben gestito diventa un asset finanziario superiore a quasi qualsiasi alternativa nel mercato odierno.