Rentabilizar una propiedad de inversión: el modelo de explotación turística

Cómo convertir un activo inmobiliario en una fuente estable de ingresos

Rentabilizar una propiedad de inversión: el modelo de explotación turística

Cómo convertir un activo inmobiliario en una fuente estable de ingresos

Cuando un cliente nos plantea una operación de inversión en la Costa del Sol con intención de rentabilizarla, una de las primeras conversaciones que tenemos es sobre el modelo de explotación. La elección entre alquiler de larga estancia, alquiler vacacional o un esquema mixto define la rentabilidad esperada, la operativa diaria y el perfil fiscal de la operación. No hay un modelo mejor que otro; hay un modelo adecuado para cada tipo de propiedad y cada perfil de inversor.

El alquiler vacacional, regulado en Andalucía bajo la figura de Vivienda con Fines Turísticos (VFT), ofrece la rentabilidad bruta más alta del mercado cuando se ejecuta correctamente. Una propiedad bien ubicada y bien gestionada en Marbella, Estepona o Mijas Costa puede alcanzar entre el 5% y el 7,5% bruto anual. La variable clave es la ocupación, que depende a su vez de tres factores: ubicación, calidad del producto y modelo de gestión.

La regulación VFT andaluza exige inscripción en el Registro de Turismo, cumplimiento de requisitos técnicos mínimos (acceso WiFi, climatización, equipamiento básico), placa identificativa visible y cumplimiento de la normativa de comunidad de propietarios. La operación es legal, segura y compatible con la rentabilización profesional, pero exige una gestión rigurosa que pocos propietarios pueden asumir directamente.

Aquí entra el modelo Marevo. Ofrecemos a nuestros clientes inversores un servicio de gestión integral que se encarga de la operativa completa: alta y mantenimiento del registro VFT, generación de listings multilingües en Airbnb, Booking, Vrbo y plataformas propias, gestión de reservas, comunicación con huéspedes, check-in personalizado, equipo de limpieza y reposición, mantenimiento técnico, gestión fiscal y liquidaciones trimestrales. El propietario recibe un informe mensual claro y la propiedad funciona como un activo profesionalizado.

Los números son interesantes cuando se ejecuta bien. Una villa de tres dormitorios en Nueva Andalucía con precio de adquisición de 1,5 millones puede generar entre 80.000 y 120.000 euros brutos anuales con ocupación correcta. Descontando gastos de gestión, comunidad, suministros, IBI y mantenimiento, la rentabilidad neta se sitúa entre el 4% y el 6%. A esto hay que sumar la revalorización del activo, que en Costa del Sol ha promediado en torno al 4% anual durante la última década.

El régimen fiscal es razonable. Los rendimientos están sujetos al IRNR (no residentes) o IRPF (residentes) con deducción de gastos. La estructura empresarial — autónomo o sociedad — depende del volumen y de la situación personal del cliente, y la decisión se toma con asesoría fiscal especializada. En operaciones de cierto tamaño, una sociedad patrimonial puede ser fiscalmente más eficiente.

El alquiler de larga estancia es la alternativa para quien prioriza estabilidad sobre rentabilidad. La rentabilidad bruta se sitúa entre el 3% y el 4,5%, pero la operativa es más simple y los riesgos de inquilino problemático son menores. Recomendamos este modelo para inversores que quieran ingresos previsibles sin operativa, o para propiedades que por ubicación o tipología no se prestan al modelo vacacional.

En Marevo trabajamos los dos modelos con el mismo rigor. Lo importante es alinear la estrategia con los objetivos del cliente y ejecutar la operativa con profesionalidad. Una propiedad mal gestionada destruye rentabilidad. Una propiedad bien gestionada se convierte en un activo financiero superior a casi cualquier alternativa en el mercado actual.